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圖:優租房

房貸殺價競爭風潮再起。央行資料顯示,台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行,3月新增房貸利率1.628%,為五個月新低,而五大銀行房貸市占率約四成,為房市景氣指標之一,跡象顯示目前房市正處於盤整階段,雖然上半年房市微量增溫,預估只是自住買盤微量反彈,整體房價趨勢長期看空。

 

目前市場上房貸利率最低水準仍為政策性貸款「青年安心成家」,儘管前兩年利率僅1.44%,為目前唯一低於1.5%的房貸利率,但自第三年起,利率就跳漲至1.74%,幾何平均下來一年其實也是1.554%。而且青年安心成家有限制條件,未必是最佳方案。

 

有些銀行推出的房貸專案,根本不輸青年安心成家方案,平均利率多半介於1.6%1.7%,至於哪個比較划算,需要仔細比較才知道。除了善用政府的政策優惠利率方案之外,在辦理房貸時,不要只考慮利率高低的差異,選擇符合自己需求的貸款方案,才能真正幫自己創造財富。

 

在挑選房貸方案時,可以從以下幾個重點評估。

一、是否有政府優惠房貸可以使用

目前政府提供的青年安心成家貸款方案,最高可貸款800萬元,最長30年期,寬限期可達3年。

 

若採取機動利率,前2年利率1.58%2年之後利率1.88%(以目前利率水準估算,日後會隨郵局2年期定儲機動利率調整)

 

若和目前一般性房貸利率水準約1.95%相比,差異並不是很大。但若符合條件,還是可以爭取辦辦理,利息會省一些。

二、要不要辦理寬限期

所謂寬限期就是在貸款前幾年,只還利息不還本金,前一段時間負擔較輕,但因為還本金的時間壓縮,後面幾年每月負擔加重。

 

而且總體來說,有寬限期的總利息支出比較高。若貸款1000萬元,20年期,利率2%估算,每月繳款金額5.05萬元。若採取3年寬限期,前3年每月繳1.66萬元,後面17年每月繳款5.78萬元。

 

前者總利息支出214萬元,後者(有寬限期)總利息支出240萬元,會多出26萬元。我個人認為,辦理寬限期的資金彈性較大,比辦理分段式利率要更好。

三、貸款期間要不要拉長

貸款期間越長,每月負擔金額會降低一些,但總利息支出會增加。例如貸款20年,每月繳款5.05萬元,總利息214萬元,若貸款30年,每月繳款金額3.69萬元,總利息支出330萬元,多出116萬元。

 

你可能會說,傻子才會借30年。其實不然。如果你的家庭負擔重,每月繳房貸能力有限,選擇30年貸款可以讓你每月負擔降低,等到未來收入成長,更有能力時,再考慮調整貸款方式。
 

以下為除「青年成家」外最低銀行貸款例句排行(截至2018 6/1)

 

1.

上海商業儲蓄銀行

指數型房貸專案 

1.56%

浮動利率

2.

渣打國際商業銀行

轉動幸福優惠房貸專案 

1.58%

浮動利率

3.

台灣中小企業銀行

夢想家園-公教人員房屋優惠貸款 

1.58%

浮動利率

4.

國泰世華商業銀行

A+尊榮專案 

1.59%

浮動利率

5.

第一商業銀行

醫護人員/專業人士/金鑽客群優惠房貸專案 

1.59%

浮動利率

6.

兆豐國際商業銀行

歡喜房貸-公教及精英方案 

1.60%

浮動利率

7.

遠東國際商業銀行

房屋轉貸專案 

1.60%

固定+浮動利率

8.

遠東國際商業銀行

原屋融資房貸專案 

1.60%

固定+浮動利率

9.

遠東國際商業銀行

幸福購屋房貸專案 

1.60%

固定+浮動利率

10.

兆豐國際商業銀行

歡喜房貸-A+方案 

1.65%

浮動利率

(資訊來源:黃大偉理財研究室)

 

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