By 優租房Urent

 

此文章將會告訴你:

  • 2018租任專法重點
  • 房東租屋報稅常見問題與如何節稅
  • 房客租屋報稅常見問題與如何節稅

 

2018租賃專法重點

在破房屋租賃的世界裡,房東最怕遇到大搞壞或積欠租金的惡房客,房客更怕遇到任意扣錢、無故闖入的惡房東。據崔媽媽基金會統計,前三大租屋糾紛類型分別為「押金返還」、「修繕問題」、「終止租約」,占總體案件數近五成,其次為「租金欠繳」、「費用欠繳」及「定金」等糾紛類型,約占總體案件的兩成。尤其是房屋租賃的時間通常約定一年之久,衍生的糾紛將隨時間進展愈形繁雜難解,故房東或房客如何透過租賃法規以保障自身權益,乃是租賃住宅市場上非常重要的課題。

 

鑒於因居住或就學因素有租賃住宅需求者已涵蓋我國總人口八分之一,為營造友善的租屋環境,立法院已三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」(下稱租賃專法)並經總統公布,將自今(2018)年627日開始上路施行。 此為我國首部租賃專法,除進一步補充現行法令規範不足之處外,也聚合了散落於民法、土地法等相關規定,以及法院實務見解。

 

簽訂租約 宜使用「房屋租賃契約書範本」

內政部未來依租賃專法頒布之應約定及不得約定事項以及租約範本,應與2016523日頒布的版本相差不大,故建議房東房客目前可以直接下載使用內政部2016623日版的「房屋租賃契約書範本」,並敘明未盡事宜悉依民法、租賃住宅市場發展及管理條例。簽訂租約時亦應留意所使用的租約有無提及「廣告僅供參考」、「承租人不得申報租賃費用支出」、「應由出租人負擔之稅賦」等不得記載事項。

 

押金不得超過二個月租金總額

如房東房客有約定押金,其數額多寡,土地法第99條即限定不得超過2個月房屋租金之總額,超過的話,承租人得以超過之部分抵付房租,租賃專法也同樣規定上限為 2個月的租金總額(第7條第1項)。應提醒房客留意的是,實際繳納的押金數額如超過2個月租金總額,這不會因此讓押金契約、租賃契約失效,此時房客只是對超過部分金額可就每月租金行使抵銷權;超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果,因為依民法第335條規定,抵銷必須向對方以意思表示為之。所以,房客必須寄發郵件(不限於存證信函)、簡訊、口頭(口頭最好有錄音或旁人為證)向房東表達抵付房租的意思。

(以上文章節錄自聯合新聞網)

(附上行政院2016623日版房屋租賃契約書範本連結)

 

房東租屋報稅常見問題

1:房屋出租約定的租金,較當地一般租金為低時,如何課徵綜合所得稅?

 

:房屋出租約定的租金,明顯的比當地一般租金還低,國稅局會參考當地一般租金情況調整,計算租賃收入。

 

上面所說「當地一般租金」,係由國稅局查明後報經財政部核定的租金,計算方式是這樣的:如果是供住家使用,則把房屋評定現值乘以核定的平均租金收益率,就是全年的標準租金收入,再減掉必要費用百分之四十三,就是租賃所得。

 

當房屋出租約定的租金,較當地一般租金為低時,租賃所得計算公式:『租賃所得』=『租賃所得房屋現值』×『平均租金收益率』-『必要費用百分之四十三』

 

 

2:租賃契約書中未註明稅金報繳約定,房東在不知情的狀況下,發現房客自行報租金抵扣所得,會產生什麼問題?

 

:房客只要合於報稅相關規定,即可自行申報,不待雙方契約約定。

當房客申報租金抵扣所得,將會有以下情況產生:

 

房東將被追繳租賃所得稅,並影響其他稅負

房東可能對房客產生不滿,造成不願再續租給房客

房東可能將稅金增加部份轉嫁給房客。

 

3:房客申報租金抵扣所得稅後,房東有哪些稅額會變動?

 

:房東會變動的稅額為地價稅、綜合所得稅。(房屋稅則視租屋用途而定,租屋若為住家使用,稅率採住家用之稅率申報)

 

房屋稅:是以房屋為課稅對象,向房屋所有人課徵的一種財產稅。所謂房屋,除一般通稱的房屋外,尚包含其他形狀特殊而供住宅、營業、工作等使用之建築物在內。如夾層屋及各種形狀之散裝倉庫、油槽及加油亭等均是。房屋稅並不是按房屋造價或市價計算,而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來。

 

地價稅:就所有權人在每一直轄市或縣(市)轄區內已規定地價之土地公告地價總額所課的稅。(土地稅法第十五條)原則上地價稅採累進稅率課稅,但是土地所有權人其地價總額未超過土地所在地直轄市及縣(市)累進起點地價時,其地價按基本稅率徵收。

(看更多內容去崔媽媽房東常見問題手冊)

 

房東族節稅三招

一、備妥憑證,提高可供扣除額

對租賃所得的申報方式,一種是不須任何證明文件,在申報房屋租賃所得的時候,可以選擇依照財政部公告的計算方式,以全年實收租金的57% (扣除43%必要費用);另一種是採列舉扣除方式,即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算,從租金收入中減除後,再以餘額做為租金所得報稅,擇高適用。

 

二、避免無出租卻被認為有租金收入

如果將房屋無償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意,或做執行業務的事務所使用,不論實際上有無收取租金,都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用,且已由雙方當事人以外的二人證明確係無償借用及法院公證,就可以不用設算租金。

 

三、彈性運用押金孳息所得的申報規定

依所得稅法第14條規定,納稅義務人若將出租房屋的押金,存到銀行所孳生之利息,可選擇將這些利息列為租賃所得申報,就可減掉租賃所得的必要費用;或是這些利息如果能確實證明是押金或典價存放銀行所產生的,並已經申報了利息所得,則可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除,不用再計算租賃所得。

(節錄自有巢氏房屋)

 

房客租屋常見報稅問題

1:租金一直是以現金給付,並無房東簽收單,房客可以報稅嗎?

 

:關於房租付款證明部分,除了房東或房東配偶簽收的收據外,房客只要能提出足以證明匯入房東帳戶的存簿影本,或是匯款單存根正本或影本即可申報。(例如:ATM自動櫃員機轉帳交易明細表,或金融機構的匯款證明)

 

2:如果租金不到十二萬,或超出十二萬該怎麼辦?

 

:房客應以實際房租支出申報,但上限最多不得超過十二萬元。

 

例:陳先生年所得為四十萬,每月的房屋租金為一萬五千元,個人每年保險費為三萬元,醫藥費為一萬元,那麼陳先生整年的租金雖為十八萬元,但是可以申報的費用仍是十二萬。

 

以陳先生的而言,申報租金抵扣所得稅的影響如下:

 

如果未申報租金抵扣所得稅時,以採標準申報方式,陳先生該年度應納稅金為一萬二千四百二十元。(保險費最高扣除額為二萬四千元整,所以以陳先生之保險費與醫藥費加總後小於標準扣除額(24,00010,00034,00044,000),故採用標準申報方式較為划算。)

其計算方式為下:

綜合所得稅= ﹝全年所得-(免稅額+薪資特別扣除額+標準扣除額)﹞×綜合所得稅率﹞-累計差額(若所得未達三十七萬則無累計差額)

12,420 400,000(74,00075,00044,000)﹞×6%

 

若陳先生申報租金抵扣所得稅,因列舉申報總額超過標準扣除額,所以採列舉方式申報較有利,以列舉方式申報綜合所得稅陳先生該年應納稅金為五千八百二十元。

其計算方式為下:

綜合所得稅= ﹝全年所得-(免稅額+薪資特別扣除額+全年租金+保險費+醫藥費)﹞×綜合所得稅率﹞-累計差額(若所得未達三十七萬則無累計差額)

5,820 400,000(74,00075,000120,00024,00010,000)﹞×6%

 

所以陳先生申報租金抵扣所得稅後,將可以節省六千六百元之稅金。

 

3:房東在契約書上要求租賃所得稅,由房客負擔是否合法?

 

:律師表示收入報稅本就是國民應盡之義務,租金報稅則是房客應有之權利,不可在房屋契約書上用『不得報稅』等文字,來限制房東、房客行使權利及義務。但契約中可註明所產生之稅金,由房東或房客負擔,若契約明定由何方負擔,則照契約內容行使之。

(節錄自崔媽媽房東租屋常見問題)

 

房客族利用「租金支出列舉扣除額」

至於在外租屋或是住宿學校的租屋族,可以享有一年最高12萬元的租金支出列舉扣除額,只要承租的房子為自住而非營業用途,並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一。但是前提是,租屋為自住使用,且如果已經申報有購屋借款利息的話,就不可再扣除房屋租金支出。

 

舉例來說,若是在外租屋的單身無殼蝸牛族,以每月租金12000元來講,一年下來房租支出也有14.4萬元,若是採用列舉扣除額申報,房租支出的列舉上限為12萬元,遠遠超過標準扣除額的46000元,假設最後所得淨額適用最低6%的級距,這樣便可以產生(12000046000)x 6%=4440元的節稅效果。

 

依照國稅局的解釋,租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制,也就是說,如果數人合租一間房屋,每個人可以列舉扣除的上限都是12萬元。只是,如果是前半年租屋、後半年晉身為有殼族並有購屋借款利息的情形,就只能選擇其中一種申報,因此納稅人就必須衡量並選擇對自己最有利的方式。

(節錄自有巢氏房屋)

 

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